В последнее время граждане все чаще сталкиваются с ненадежным застройщиком, в результате чего возникают разного рода проблемы. Вместе с адвокатом Абдурахмоном Шариповым мы решили подготовить советы, как можно защитить свои права на жилье.
На какие законы мне ориентироваться и где их взять?
В Таджикистане — это, прежде всего, Конституция РТ, Жилищный и Градостроительный кодексы РТ, которые предписывают право гражданина на жилье. Есть определенные ГОСТ (государственный стандарт), ГНиПы и СНиПы (Градостроительные и Строительные нормы и правила), с которыми сверяют качество конструкций, коммуникаций, отделки квартиры. На них же надо ссылаться в то время, когда вы обнаруживаете вдруг, что не все в построенном доме было так, как на эскизе.
Важно — не все СНиПы и ГОСТы обязательны для застройщика. Список обязательных правил можно найти в распоряжениях Комитета по архитектуре и строительству при Правительстве Республики Таджикистан, которые систематически обновляются. Например, в распоряжении Комархстроя РТ от 1 февраля 2019 года, №14/ф «Об утверждении строительных норм и правил Республики Таджикистан (СНиП РТ 22-07-2018), речь идет о сейсмостойком строительстве.
Поэтому нужно прочитать в договоре долевого участия, на какие конкретные нормы и правила ссылается заказчик объекта, чтобы потом на них ориентироваться. Например, стороны в договоре о долевом участии могут внести пункт, в котором предусматривается обязательство застройщика о гарантии качества исполнения работ, отвечающих конкретному СНиП.
Кто должен отвечать за безопасность дома?
Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечить безопасное пользование и проживание в жилище. Доступными средствами собственник должен обеспечивать безопасность, чтобы жилье находилось в состоянии, не угрожающем жизни и здоровью граждан. Если жилое помещение оказалось в таком состоянии, что проживать в нем небезопасно, то оно не должно использоваться и ставится вопрос о его реконструкции или сносе (статья 80 Градостроительного Кодекса РТ)
Между тем, жильцы должны выполнять предусмотренные законодательством санитарно-технические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные требования, использовать придомовые территории без ущерба для других граждан и общества.
Лица, не выполняющие обязанности по надлежащему использованию жилищного фонда, несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Таджикистан (ст. 11 Жилищного кодекса РТ).
Как правильно выбирать строящееся жилье?
Все зависит от выбора застройщика объекта. Стоит просмотреть не только проектную документацию, но и запросить у застройщика информацию: изучить документы компании (учредительные документы, дату регистрации, кто владелец права на бренд и прочие), имеется ли лицензия на осуществление строительной деятельности, имеется ли в собственности застройщика строительная техника, а на счету деньги в банке.
Кроме этого, проанализировать структуру (наличие в штате профессиональных строителей со стажем работы), а также выяснить, были ли у застройщика проблемы с дольщиками в рамках ранее исполненных проектов.
Если застройщик ранее строил жилые дома, то найдите их и пообщайтесь с собственниками квартир о надлежащем исполнении застройщиком своих договорных обязательств, а также о качестве и комфортабельности новостройки.
Информацию о строительной компании можно найти в Едином окне Налогового комитета, в Главном управлении (отделе) архитектуры и градостроительства города/района, а также в Реестре недобросовестных застройщиков в Комитете по архитектуре и строительству Республики Таджикистан.
Можно также изучить компанию-застройщика по отзывам и решению судов, если были судебные споры – эту информацию можно прогуглить.
Плохая «история» застройщика по ранее реализованным проектам, как, впрочем, и полное отсутствие проектов, может говорить о высокой вероятности возникновения у дольщика различных проблем с застройщиком.
Могу ли я приостановить строительство, если там недостатки?
Согласно статье 79 Градостроительного кодекса РТ, при выявлении в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства — органы государственного надзора за архитектурной и градостроительной деятельностью и другие органы вправе приостановить временное прекращение выполнения строительных работ или законсервировать объекты незавершенного строительства до устранения выявленных нарушений.
Приостановление строительства – это временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда.
В случае приостановления строительства на срок свыше трех месяцев, застройщик обязан принять в течение одного месяца после истечения указанного срока решение о консервации объекта незавершенного строительства.
Консервация объекта незавершенного строительства — это приостановление строительства на срок свыше девяти месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.
Что делать, если между моим и строящимся домом очень близкое расстояние?
Существует единая норма для жилых домов, расположенных в черте города, которая регламентируется строительными нормами и правилами. Эти знания норм понадобятся тем жильцам многоквартирных домов, если под окнами их квартир возводят высотный дом, который закроет доступ света. Минимальное расстояние между длинными сторонами многоэтажных домов должно быть равно 25 метрам. Чем больше людей проживает в доме (учитывается их личное пространство), тем просторнее должна быть территория, свободная от построек. Минимальная дистанция между жилым зданием и любым другим может быть изменена только в сторону увеличения. В требованиях СНиП оговорены несколько случаев:
Высокая пожароопасность здания
Район повышенной сейсмической активности
Высота потолков в доме более 2,8 м.
Кроме того, если нарушается требование законодательства Республики Таджикистан, то в первую очередь, нарушаются ваши права, за что предусмотрена ответственность в сфере градостроительной деятельности субъектов, а именно юридических и физических лиц (предпринимателей), которые привели к невыполнению или ненадлежащему выполнению требований, установленных законодательством, строительными нормами, государственными стандартами и правилами.
Поэтому, в случае нарушения расстояния между многоэтажными домами, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в контролирующие органы:
— Местный исполнительные орган государственной власти;
— Структурные подразделения по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля;
— Центральный орган, реализующий государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора.
После получения соответствующего заявления, контролирующие органы обязаны провести проверку и при необходимости, назначить экспертное исследование, а по результатам приостановить строительные работы, что впоследствии будет влиять на принятие решения о консервации объекта.
Что делать, если застройщик требует подписать акт приема-передачи жилья, а недочеты не устранены?
Необходимо соблюсти ряд важных формальностей, чтобы получить хорошую компенсацию и не платить за ремонт.
Если документы о приемке еще не подписаны, а в квартире обнаружены или выявлены недостатки в работе подрядчика, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства, то надо составить акт о дефектах в двух экземплярах, указать все недостатки со ссылками на пункты договора, СНиПы и ГОСТы. Готовые бланки образцов можно скачать из интернета.
Обязательно оставьте 1 экземпляр себе, иначе в случае спора, ничего не докажете.
Попросите представителя фирмы-застройщика подписать дефектную ведомость и указать сроки на устранение дефектов. Если он откажется, то напишите об этом в акте с обязательным указанием данных представителя (ФИО, должность). Представитель должен иметь полномочия (проверьте доверенность).
Если застройщик не устраняет дефекты, составьте и направьте в адрес регулирующего его органа письменную претензию с требованием заставить строительную компанию устранить дефекты. Обязательно укажите срок, в течение которого он должен исправить все недочеты.
Выждите срок, который указали в претензии, и проведите повторный осмотр. Если дефекты не устранены, составьте еще один акт и укажите сроки по их исправлению. До этого вы вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры.
Руководствуйтесь главой 3 Закона Республики Таджикистан «Об обращениях физических и юридических лиц».
Что делать, если я уже вложил сумму в строящийся объект, а он законсервирован (то есть, стройка стоит)?
Согласно законодательству, в состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 5 лет.
В период срока консервации объекта незавершенного строительства заказчик, то есть фирма или госведомство, у которой вы купили жилье, обязан принять меры для устранения причин, послуживших основанием для консервации, и в соответствии с законодательством Республики Таджикистан, завершить строительство объекта, либо распорядиться объектом иным способом, позволяющим завершить его строительство (продать, передать и т.п.).
По истечении срока консервации незавершенного строительного объекта, заказчик обязан демонтировать, либо снести объект и привести отведенный под строительство земельный участок в первоначальное состояние. В случае, если заказчик отказывается возместить вам ущерб – достроить жилье или вернуть вам потраченные деньги, то надо обращаться в суд, который может принять решение о сносе законсервированного объекта с незавершенным строительством, с возмещением расходов за счет заказчика.
Спор о компенсации за причинение ущерба решается по основаниям, предусмотренным в статье 80 Градостроительного Кодекса РТ.
Нужно учесть еще одну деталь – застройщик может откладывать сдачу дома по причине проблем с финансированием строительства, в связи с резким удорожанием стройматериалов и прочими серьезными проблемами. В этом случае лучше немедленно забрать деньги через суд, чем дожидаться банкротства застройщика.
Ведь тогда вы будете одним из нескольких сотен дольщиков, которые дожидаются окончания процедуры банкротства (а это требует времени) в надежде получить компенсацию. Возможно, деньги не удастся вернуть в полном объеме.
Как устранить недостатки в уже сданном доме?
У застройщика нужно требовать, чтобы он за свой счет (безвозмездно для вас) устранил недостатки в разумный срок, согласно закону о правах потребителей.
Если вы сами уже устранили недостатки за свой счет, то вы должны иметь подтверждающие финансовые документы о расходах, которые предъявите застройщику. Он должен возместить все расходы с учетом рыночной стоимости.
Если нарушения очень серьезные и невосполнимые, вы сами не в состоянии их исправить, в этом случае имеете право требования возвращения денег за квартиру в полном объеме и с понесенными убытками.
Заменить квартиру на равнозначную можно, когда это было прописано в договоре долевого участия или на основании дополнительного соглашения о предоставлении другого равнозначного жилья. Есть риск что Ваше требование о возвращении вложенной в строительство жилья суммы могут не исполнить за отсутствием средств у виновной стороны.
Что делать, если в новостройке нет придомовой территории для парковки автомобиля и детской площадки?
Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка.
Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и нежилые помещения, необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов.
Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является территорией общего пользования и если на этой территории имеются комплекс коммуникационных (системных) объектов и сооружений, обеспечивающий доставку для населения жизненно необходимых ресурсов (энергия, связь, вода и другое), то эти сооружения могут считаться общей собственностью жителей дома, если не являются собственностью снабжающей организации.
Как определяется придомовая территория или линии регулирования застройки многоквартирного дома?
Это границы застройки, устанавливаемые градостроительной документацией при размещении зданий и сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка.
Размеры придомового участка определяются на основе разрешительных документов отвода участка земли под строительство жилого дома, основанные на существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.
Придомовая территория многоквартирного дома обычно состоит из детских и спортивных площадок, автостоянки, пожарных проездов трансформаторных подстанций, тепловых пунктов и других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.
Новостройка должна пройти обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья.
Поэтому отсутствие придомовой территории недопустимо, так как свидетельствует о подлоге проектной документации, который чреват последствиями для заказчика объекта вплоть до судебного разбирательства.
Каждый гражданин имеет конституционное право на судебную защиту своих прав. Для обращения в суд необходима досудебная подготовка, то есть разрешение спора в досудебном порядке.
Если обращения к застройщику о добровольном возмещении причиненного вреда в месячный срок не дают результата или он отказался возмещать вред, то возникает право на обращение в суд.