После землетрясений в Турции и Сирии, которые привели к огромным человеческим жертвам и разрушениям инфраструктуры, в Таджикистане будут еще больше уделять внимания проектировке высотных зданий. Об этом на недавней пресс-конференции заявил глава Комитета архитектуры и строительства Мирзозода Низом Юсуфи. Мы решили узнать, кто отвечает за безопасность наших новостроек и как вообще можно защитить свои жилищные права?
Больше внимания сейсмоустойчивости
По словам главы Комитета архитектуры и строительства Таджикистана, кадры обрушений нескольких высотных домов в Турции и Сирии свидетельствуют о недостаточно продуманной сейсмоустойчивости зданий, на что специалисты будут теперь обращать особое внимание.
Что касается многоэтажных домов в самом Таджикистане, то, по словам Низома Мирзозода, Комитет уделял и будет еще больше уделять внимания проектировке высотных зданий.
В последние годы в Душанбе продолжается строительный бум — буквально на каждом углу возводятся новые высотные здания. Очень часто жители столицы жалуются на то, что дома, которые построили некоторые строительные компании, не соответствует международным стандартам:.
В одних домах отсутствует лифты, в других – нет соответствующей документации, а третьи не приняты госкомиссией, так как там много недочетов. Но все равно там живут люди, потому что им некуда деваться: они вложились в новостройку.
По данным Комитета по архитектуре и строительству, за прошлый год в Таджикистане сдано в эксплуатацию 1 млн 750 тысяч квадратных метров жилой недвижимости.
Для сравнения: в 2021 году в Таджикистане построено жилье общей площадью 1 млн 430 тысяч 300 квадратных метров.
После разрушительных землетрясений в Турции и Сирии 6 февраля, многие жильцы высотных домов столицы беспокоятся о качестве своего жилья. Адвокат Абдурахмон Шарипов помог советами, что делать гражданам в таком случае.
Кто должен отвечать за безопасность дома?
Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечить безопасное пользование и проживание в жилище. Доступными средствами собственник (компания или ведомство, у которого вы приобрели жилье) должен обеспечивать его безопасность, чтобы оно находилось в состоянии, не угрожающем жизни и здоровью граждан.
Если жилое помещение оказалось в таком состоянии, что проживать в нем небезопасно, то оно не должно использоваться и ставится вопрос о его реконструкции или сносе.
Между тем, жильцы должны выполнять предусмотренные законодательством санитарно-технические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные требования, использовать придомовые территории без ущерба для других граждан и общества.
Лица, не выполняющие обязанности по надлежащему использованию жилищного фонда, несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Таджикистан.
На какие законы мне ориентироваться в случае нарушений?
В Таджикистане — это, прежде всего, Конституция РТ, Жилищный и Градостроительный кодексы РТ, которые предписывают право гражданина на жилье. Есть определенные ГОСТ (государственный стандарт), ГНиПы и СНиПы (Градостроительные и Строительные нормы и правила), с которыми сверяют качество конструкций, коммуникаций, отделки квартиры.
На них же надо ссылаться в то время, когда вы обнаруживаете вдруг, что не все в построенном доме было так как на эскизе.
Важно: не все СНиПы и ГОСТы обязательны для застройщика. Список обязательных правил можно найти в распоряжениях Комитета по архитектуре и строительству при Правительстве Республики Таджикистан, которые систематически обновляются. Например,
В распоряжении Комархстроя РТ от 1 февраля 2019 года, №14/ф «Об утверждении строительных норм и правил Республики Таджикистан (СНиП РТ 22-07-2018), речь идет о сейсмостойком строительстве.
Поэтому нужно прочитать в договоре долевого участия, на какие конкретные нормы и правила ссылается заказчик объекта, чтобы потом на них ориентироваться. К примеру, стороны в договоре о долевом участии могут внести пункт, в котором предусматривается обязательство застройщика о гарантии качества исполнения работ, отвечающих конкретному СНиП.
Как правильно выбирать строящееся жилье?
Все зависит от выбора застройщика объекта. Стоит просмотреть не только проектную документацию, но и запросить у застройщика информацию: изучить документы компании (учредительные документы, дату регистрации, кто владелец права на бренд и прочие), имеется ли лицензия на осуществление строительной деятельности, имеется ли в собственности застройщика строительная техника, а на счету деньги в банке.
Кроме этого, проанализировать структуру (наличие в штате профессиональных строителей со стажем работы), а также выяснить, были ли у застройщика проблемы с дольщиками в рамках ранее исполненных проектов.
Если застройщик ранее строил жилые дома, то найдите их и пообщайтесь с собственниками квартир о надлежащем исполнении застройщиком своих договорных обязательств, а также о качестве и комфортабельности новостройки.
Информацию о строительной компании можно найти в Едином окне Налогового комитета, в Главном управлении (отделе) архитектуры и градостроительства города/района, а также в Реестре недобросовестных застройщиков в Комитете по архитектуре и строительству Республики Таджикистан.
Можно также изучить компанию-застройщика по отзывам и решению судов, если были судебные споры – эту информацию можно прогуглить.
Плохая «история» застройщика по ранее реализованным проектам, как, впрочем, и полное отсутствие проектов, может говорить о высокой вероятности возникновения у дольщика различных проблем с застройщиком.
Могу ли я приостановить строительство, если там недостатки?
Согласно статье 79 Градостроительного кодекса РТ, при выявлении в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства — органы государственного надзора за архитектурной и градостроительной деятельностью и другие органы вправе приостановить временное прекращение выполнения строительных работ или законсервировать объекты незавершенного строительства до устранения выявленных нарушений.
Что делать, если между моим и строящимся домом очень близкое расстояние?
Существует единая норма для жилых домов, расположенных в черте города, которая регламентируется строительными нормами и правилами. Эти знания норм понадобятся тем жильцам многоквартирных домов, если под окнами их квартир возводят высотный дом, который закроет доступ света.
Минимальное расстояние между длинными сторонами многоэтажных домов должно быть равно 25 метрам. Чем больше людей проживает в доме (учитывается их личное пространство), тем просторнее должна быть территория, свободная от построек. Минимальная дистанция между жилым зданием и любым другим может быть изменена только в сторону увеличения.
В требованиях СНиП оговорены несколько случаев: высокая пожароопасность здания, район повышенной сейсмической активности, высота потолков в доме более 2,8 м.
Кроме того, если нарушается требование законодательства Республики Таджикистан, то в первую очередь, нарушаются ваши права, за что предусмотрена ответственность в сфере градостроительной деятельности субъектов, а именно юридических и физических лиц (предпринимателей), которые привели к невыполнению или ненадлежащему выполнению требований, установленных законодательством.
Поэтому, в случае нарушения расстояния между многоэтажными домами, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в контролирующие органы.
Они обязаны провести проверку и при необходимости, назначить экспертное исследование, а по результатам приостановить строительные работы, что впоследствии будет влиять на принятие решения о консервации объекта.
Что делать, если застройщик не устранил недочеты, но требует подписать акт?
Если документы о приемке еще не подписаны, а в квартире обнаружены или выявлены недостатки в работе подрядчика, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства, то надо составить акт о дефектах в двух экземплярах, указать все недостатки со ссылками на пункты договора, СНиПы и ГОСТы. Готовые бланки образцов можно скачать из интернета.
Обязательно оставьте 1 экземпляр себе, иначе в случае спора, ничего не докажете.
Попросите представителя фирмы-застройщика подписать дефектную ведомость и указать сроки на устранение дефектов. Если он откажется, то напишите об этом в акте с обязательным указанием данных представителя. Представитель должен иметь полномочия, то есть иметь доверенность.
Если застройщик не устраняет дефекты, составьте и направьте в адрес регулирующего его органа письменную претензию с требованием заставить строительную компанию устранить дефекты. Обязательно укажите срок, в течение которого он должен исправить все недочеты.
Выждите срок, который указали в претензии, и проведите повторный осмотр. Если дефекты не устранены, составьте еще один акт и укажите сроки по их исправлению. До этого вы вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры.
Как устранить недостатки в уже сданном доме?
У застройщика нужно требовать, чтобы он за свой счет (безвозмездно для вас) устранил недостатки в разумный срок, согласно закону о правах потребителей.
Если вы сами уже устранили недостатки за свой счет, то вы должны иметь подтверждающие финансовые документы о расходах, которые предъявите застройщику. Он должен возместить все расходы с учетом рыночной стоимости.
Если нарушения очень серьезные и невосполнимые, вы сами не в состоянии их исправить, в этом случае имеете право требования возвращения денег за квартиру в полном объеме и с понесенными убытками.
Заменить квартиру на равнозначную можно, когда это было прописано в договоре долевого участия или на основании дополнительного соглашения о предоставлении другого равнозначного жилья. Есть риск что Ваше требование о возвращении вложенной в строительство жилья суммы могут не исполнить за отсутствием средств у виновной стороны.
Что делать, если в новостройке нет придомовой территории?
Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка.
Придомовая территория многоквартирного дома обычно состоит из детских и спортивных площадок, автостоянки, пожарных проездов трансформаторных подстанций, тепловых пунктов и других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.
Новостройка должна пройти обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья.
Поэтому отсутствие придомовой территории недопустимо, так как свидетельствует о подлоге проектной документации, который чреват последствиями для заказчика объекта вплоть до судебного разбирательства.