В настоящее время многие молодые таджикистанцы мечтают уехать за рубеж, чтобы успешно обосноваться там, работать и жить. Часть их них мечтает жить в США. Но как там обустроиться? Какие жилищные программы есть для иностранных граждан? Об этом и о других вопросах, касающихся вопроса жилья, автору Your.tj Шодмону Кенджаеву рассказал ипотечный брокер Madison Mortgage Нью-Йорка Рауф Маджидиён.
Рауф – наш соотечественник, который родился и вырос в городе Турсунзаде. В июле 2009 года он уехал в США, первые два года изучая там английский язык. Два года учился в La Guardia Community College в Нью-Йорке, степень бакалавра получил в Brooklyn College.
В 2015 году устроился ассистентом в компанию Madison Mortgage, а после двухлетнего опыта получил лицензию ипотечного брокера.
Рауф работает в этом направлении уже пятый год. Основной сферой деятельности Рауфа является предложение и заключение ипотечных договоров с клиентами, среди которых много иностранных граждан. Для них существуют специальные программы, о которых и рассказал наш собеседник во время интервью.
Какие программы по приобретению жилья в настоящее время работают в США для иностранных граждан?
Начнем с того, что иностранные граждане могут приобрести дом в Америке с двумя целями: первое, это ПМЖ (постоянное место жительства) и второе – приобретение недвижимости с целью сдачи ее в аренду.
Иностранные граждане могут обзавестись собственным жильем по государственным и негосударственным программам, которые называются Programs for foreign nationals.
Традиционные государственные банки не часто выделяют средства на такие программы. Поэтому иностранные граждане больше обращаются в частные банки.
При этом, в целях снижения риска невозврата средств банка, для обладателей Green Card или имеющих разрешение на работу в США, минимальный процент предоплаты составляет 3%, а через программы для иностранных граждан минимальный авансовый платеж начинается от 20%.
Иностранным гражданам предлагаются специальные государственные программы обычного кредитования (Conventional Loan) и негосударственные программы, реализуемые через банки.
Эти программы позволяют получить долгосрочные ипотечные кредиты на покупку жилья. Кроме того, иностранные граждане могут дистанционно оформить документы и приобрести недвижимость в США.
Например, ваш ребенок учится в США и вы хотите купить ему дом, чтобы сэкономить на аренде. В этом случае помогут программы удаленной продажи домов. Но не все банки соглашаются на это. Некоторые банки требуют так называемой «мокрой подписи», то есть непосредственного участия покупателя при заключении ипотечного договора.
Тогда для завершения процедур по покупке жилья необходимо будет приобрести визу, хотя некоторые из документов можно заполнить и подписать в посольствах США любой страны.
Что касается процентной ставки, то она зависит от дохода инвесторов. При этом следует учесть, что в государственных программах не существует стандартных процентных ставок досрочного погашения. Минимум – это 20%, максимум -50%.
Какие документы необходимо иметь иностранному гражданину для обращения в банки?
Тем, кто хочет купить дом в этой стране дистанционно, т.е. находясь за пределами США, необходимы такие документы, как заграничный паспорт, сведения о банковском счете, не менее чем за два последних месяца. Иностранный гражданин должен доказать свой источник дохода, будь это деньги, полученные в наследство, ежемесячная зарплата, банковский вклад и т.д.
Затем нужна справка с места работы о заработной плате или сведения о постоянном источнике дохода. Необходимо доказать, что иностранец имеет постоянный доход и может выплачивать сумму дома каждый месяц после получения ипотечного кредита.
А еще нужно внести предоплату за приобретаемое жилье, которая должна составлять до 50% от общей суммы покупки.
Процесс покупки дома в США иностранцами отличается еще и тем, что все документы обязательно должны быть переведены на английский язык.
Важнейшим документом для иностранных граждан является разрешение на работу в США. Граждане, приехавшие с Green Card, автоматически получают этот сертификат. Имеющие рабочую визу, спортсмены, врачи, ученые также имеют право жить и работать в США.
Для сбора пакета документов важно, чтобы виза и паспорт были действительны в течение длительного времени. Еще одним важным нюансом является место работы покупателя и справка о доходах.
Мы используем эти документы, чтобы определить, сколько клиент в состоянии выплачивать банку. Учитывается трудовой стаж не менее двух лет, но важно, чтобы человек за это время работал в одном и том же месте. Иностранный гражданин, только что приехавший в США, желательно должен работать в той же сфере, что и раньше. Это позволяет легко определить постоянный доход.
Одним из необходимых документов, создающих трудности для иностранных граждан в США, является кредитная история. В американской банковской системе это важный аргумент, поэтому существует специальный номер, который используется для записи суммы банковских кредитов, платежей и оставшихся кредитов.
По этому номеру банк определяет, насколько клиент ответственен и насколько оперативно погашает свои долги.
Покупая дом в ипотеку в США, граждане должны иметь запись о последнем годе полученных ими банковских кредитах и их своевременных выплатах, который фиксируется этим идентификационным номером.
К сожалению, у большинства иностранных граждан таких документов нет.
Отличаются ли цены на жилье в разных штатах США? В соответствии с какими предпочтениями могут отличаться цены?
Конечно, цены на жилье в разных штатах США могут отличаться друг от друга. Но здесь основная разница в размерах приобретаемого жилья. Меньшие по размеру дома называются Single Family, «односемейными». Есть еще дома на две семьи – дюплексы.
Дома, в которых могут разместиться до четырех семей, называют Residense. Такие дома могут быть куплены одним человеком и могут вместить до четырех семей. Условия проживания предусмотрены индивидуально для каждой семьи.
Еще один нюанс при покупке: стоимость жилья в США зависит от уровня и качества образования в школах, находящихся рядом.
В Америке перед покупкой дома семьи с детьми, в первую очередь, беспокоятся об их обучении. Например, я живу в Уэст-Хартфорде. В нем хорошие школы и из-за этого цены на дома дороже.
По соседству с нами находится город Хартфорд. Это относительно большой город, в котором много заводов и офисов, и большую часть его населения составляют рабочие. В Хартфорде на школы не тратят много денег, поэтому цены на жилье там дешевле.
Кроме того, в городах с престижными школами налоги выше.
С учетом тех же факторов средние дворы в городе Уэст-Хартфорд могут стоить до 400 тысяч долларов, а в соседнем Хартфорде почти вдвое меньше — 200-220 тысяч долларов.
Что лучше – брать в аренду или купить дом? Ведь по сути, в обоих случаях приходится платить.
Если сравнивать стоимость аренды с ценой дома, конечно лучше купить дом. Например, мой друг из Самарканда два года назад купил дом за 230 тысяч долларов и полгода назад захотел его продать.
К этому времени цены уже выросли по всей Америке, и он продал свой дом за 360 000 долларов. Это одно из преимуществ иметь в собственности жилье. Кроме того, следует учитывать важный фактор: в собственном доме вы совершенно свободны во всем, взять даже переоборудование комнат или ремонта.
Каковы условия ипотечного жилья?
Срок стандартной ипотеки (Fixed mortgage) составляет 30 лет. Чем короче срок, тем выше платеж, но ниже процент.
Такие ипотечные кредиты имеют фиксированные процентные ставки, банк учитывает доход клиента за короткий период времени.
Существуют также краткосрочные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, которые называются Adjustable rate (регулируемые ставки). Таким способом пользуются чаще те, кто часто меняет место работы. Однако стоит учесть, что процентные ставки здесь не увеличиваются в течение первых пяти лет.
Расскажите о своем опыте помощи иностранцам в покупке жилья. Чем именно вы им помогли?
У меня лицензия брокера на 12 штатов, сама наша компания работает в 24 штатах США. Я помог нашим соотечественникам, например, найти и приобрести жилье во Флориде, Нью-Джерси, Нью-Йорке, Пенсильвании, Коннектикуте.
В настоящее время среди наших земляков можно встретить много водителей-дальнобойщиков. Им удобно иметь дома вдали от больших городов.
Мы также помогли приобрести дома нескольким получателям Green Card спустя два года работы и жизни в США. Как видите, таджики неплохо обустраиваются в Америке.
Какой совет вы можете дать соотечественникам, которые хотят купить жилье в США?
Большинство иностранных граждан, в том числе и наши соотечественники, из-за незнания возможностей считают, что приобрести в этой стране собственный дом нереально.
Конечно, за первые два года жизни в США сделать это сложнее, потому что у человека нет трудовой книжки и кредитного номера, но через пару лет вполне можно купить жилье.
Я советую: если вы собираетесь приобрести дом в Америке, ознакомьтесь с предложенными возможностями и свяжитесь с нами.