К вам пришли с уведомлением о сносе дома. По закону сообщать об этом собственникам жилья должны за год до сноса. Но на деле застройщики почти всегда не соблюдают это правило. Что делать?
Отдельного правового нормативного акта о правилах и процедурах выселения в случае сноса в таджикском законодательстве нет. Но в различных законодательных документах есть конкретные статьи, защищающие ваши права.
Юристы общественной организации «Доступное право» подробно рассказали об этом автору Your.tj Зульфие Голубевой.
Итак, вас сносят. Ваши действия:
Первое и главное правило — не нервничайте и сохраняйте спокойствие. По крайней мере, постарайтесь. Этому правилу придется придерживаться на всем протяжении ваших действий.
Второе. Согласно Градостроительного кодекса Таджикистана (ст. 9, ст. 25), представители застройщика ОБЯЗАНЫ предоставить вам (каждому собственнику квартир отдельно) три документа:
- копию Постановления о разрешении на снос, принятое председателем вашего города или района;
- прайс-лист с перечнем всех видов компенсации. Он должен быть распечатан на бланке организации застройщика, адресован лично на имя собственника сносимого жилья. С контактами, за подписью руководителя и с печатью;
- ангарный план строительства (утвержденный поэтажный план). Вы имеете право самостоятельно ознакомиться с планом, выбрать квартиру в будущем доме или согласиться и принять предложение квартиры от застройщика.
Если эти документы не предоставлены, запросите их письменно. Пишите заявление на имя руководителя фирмы застройщика. Можно от руки, читабельно, с подписью и датой.
На деле застройщик обычно показывает Постановление (Қарор) из мэрии и все. Но это Постановление необходимо самому застройщику, как основание для проектирования строительства. Для вас оно не может быть основанием для подготовки к выселению.
Если застройщик не предоставил эти три документа, вы имеете право обратиться в суд. Согласно ст. 80 Градостроительного кодекса РТ, при подаче заявления в суд все процессы по сносу приостанавливаются.
Третье. Если же вы получили эти документы и изучили прайс-лист с поэтажным планом, то пишите застройщику второе заявление с перечислением своих условий получения компенсации за снос. То есть, что из предложенных вариантов компенсаций вы выбрали. Важно знать, что компенсация – это не только деньги.
Четвертое. После этого заявления начинаются встречи с представителями застройщика для обсуждений условий. Рекомендуем вам идти на обсуждения с юристом.
Встречи могут быть индивидуальными, с каждым собственником в отдельности. А могут быть общими.
Обычно общие встречи жителей сносимого жилого дома проводятся в случае несогласия с общими условиями по выселению, которые предлагает застройщик и по письменному обращению самих собственников в хукумат района.
На таком собрании условия застройщика и возражения/условия собственников вносятся в протокол. По каждому возражению от собственников в протокол вносятся обязательные к исполнению рекомендации застройщику от хукумата района.
Как получить соразмерную компенсацию
Пятое действие – это получить компенсацию. Самый сложный и долгий процесс. Согласно ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, который Таджикистан ратифицировал в 1999 году, «государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни». А значит предлагаемая компенсация никак не должна ухудшать ваши жилищные условия.
Согласно ст.310 нового Гражданского кодекса (вступил в силу 1 июля 2023 г.), компенсация включает в себя не только новое жилье взамен старого, но и «возмещение иных понесенных убытков», то есть все расходы, связанные с переездом и причиненный вред при сносе — за порчу имущества, которое невозможно было вывезти. Все эти расходы должен возместить застройщик.
Согласно ст. 5 Гражданского кодекса о правилах делового оборота, вариантов компенсации в прайс-листе должно быть не менее 3-х.
Сложнее всего при компенсации за снос добиться от застройщика выкупа сносимой квартиры, если вы не хотите ждать окончания стройки.
Обычно в бюджете у застройщика эти средства не заложены. Если не получается добиться выкупа, вы можете поступить по-другому: прописать в договоре с застройщиком условие на право уступки требования получения новой квартиры во время строительства. То есть вы получаете право, не дожидаясь окончания строительства, заключить нотариальное соглашение с другим лицом и передать ему право получения будущего жилья. Вы получаете деньги, а застройщик – нового собственника.
Нужно при этом знать, что согласно ст. 483 Гражданского кодекса РТ (от 2023 г) «Физические и юридические лица свободны в заключении договора. Принуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством».
То есть выдвигая условия предоставления компенсации, помните, что требования должны быть разумными, а размер компенсации ограничен размером рыночной стоимости, согласно ст. 315 Гражданского кодекса РТ: «При прекращении права собственности имущество оценивается исходя из его рыночной цены».
Завышение требований собственника сносимого жилья выше рыночной стоимости или занижение оценки стоимости сносимого жилья со стороны застройщика ниже рыночной стоимости приводят к длительным спорам. Нельзя ставить свои интересы выше интереса другой стороны в договоре, так как осуществление гражданских прав не должно нарушать охраняемые законом права и интересы других субъектов права.
Ст.9 Гражданского кодекса РТ: «Не допускается осуществление гражданских прав с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Разумность, справедливость и добросовестность действий участников гражданских правоотношений предполагается».
Поэтому не избегайте встреч с застройщиком, обсуждайте условия предоставления компенсации в спокойной обстановке, без ругани и оскорблений и будьте готовы договариваться. В этом случае вы быстрее придете к компромиссу и заключите мировое соглашение — либо до суда, либо уже в его процессе.
Если же одна из сторон не идет на уступки и настаивает на своих несоразмерных требованиях, то есть действует неразумно, несправедливо и недобросовестно, то «суд может полностью или частично отказать лицу в защите принадлежащих ему прав, а также применять другие меры, предусмотренные законом» (ч. 6 ст.9 Гражданского кодекса РТ). Это касается как застройщика, так и собственника.
Что обязательно учесть в договоре о компенсации
Шестое действие. Когда вы с застройщиком пришли наконец к соглашению, между вами заключается договор о компенсации за снос жилья. Этот договор заверяется нотариально и составляется при любом виде компенсации.
К его составлению нужно отнестись достаточно скрупулезно, чтобы обеспечить себе в будущем достойное жилье. В нем обязательно должны присутствовать эти пункты, кроме всех прочих:
1. Сроки выплаты арендной платы (если вы решили ждать новый дом). Так как почти всегда сроки строительства затягиваются, необходимо прописать, что арендная плата выплачивается на весь момент строительства, вне зависимости от его длительности и до момента вашего въезда в ГОТОВУЮ квартиру. Важно: не до передачи ключа от квартиры, а именно до въезда.
Готовая квартира — это жилье, «предназначенное для постоянного проживания граждан и отвечающее санитарно-гигиеническим, техническим, экологическим, архитектурно-градостроительным, противопожарным правилам и нормам».
В ней проведены все коммуникации, стены отделаны до обоев включительно, в ванной и туалете положен кафель и имеются раковина, унитаз и ванная, полы выложены необходимым материалом (линолеум, ламинат или что-то другое), имеются внутренние двери.
Учитывая этот момент, застройщики в последнее время стараются оформлять договора на сдачу не просто коробок, а готовых к проживанию квартир. Им дешевле сделать ремонт, чем выплачивать арендную плату за все годы строительства и до момента, пока ремонт сделает сам собственник.
2. Сумма арендной платы. Не соглашайтесь на низкие расценки, ориентируйтесь на рыночные цены арендного жилья. Ваши новые жилищные условия не должны ухудшиться. Не вы решили сменить жилье, а к вам пришли. А значит вы должны настоять на нужной вам рыночной сумме и прописать ее в договоре.
3. Сроки на выселение. В договоре застройщики предлагают установить срок, в течение которого вы должны съехать. Юристы общественной организации «Доступное право» советуют их не прописывать, чтобы не попасть в зависимость от доминирования застройщика или непредсказуемых изменений условий арендодателей.
4. Подробное описание будущей квартиры с точным ее местонахождением в новом доме. Какой этаж, какой блок, даже какая сторона – теневая или солнечная, с видом во двор или на улицу. Сколько комнат, дверей и окон.
Для этого вам и нужен поэтажный план, где конкретно описаны все квартиры. И обязательно прописать в договоре, что если застройщик по окончанию строительства дает вам другую квартиру, то обязан компенсировать эту замену.
Например, не брать дополнительные деньги за лишнюю квадратуру, а если новая квартира меньше чем прописано в договоре, выплатить разницу.
Если квартиру дают выше этажом, также должны компенсировать – деньгами или дополнительными квадратами. Все возможные варианты компенсации, в случае невыполнения условий договора, должны быть обязательно зафиксированы в соглашении.
5. Указать, что все расходы, связанные с переселением, производятся за счет застройщика: погрузка и перевозка вещей, обеспечение сохранности имущества при переезде. И кто будет нанимать рабочих и искать транспорт – вы сами или застройщик.
Если вы сами, то для получения компенсации этих расходов от застройщика вам нужно составить письменный договор с рабочей бригадой, как основание для выплаты. При этом, если на улице зимняя или дождливая погода, а у вас еще нет жилья, куда вы можете съехать, выселять вас никто не имеет права.
6. Бывают случаи, что после окончания строительства предоставленная квартира та же, что и в договоре, но квадратная площадь ее увеличилась или уменьшилась. Для этого случая юристы советуют прописать в договоре, что при увеличении площади застройщик не имеет право требовать доплату, так как это он нарушил утвержденный план строительства.
А во втором случае прописать, что застройщик будет обязан выплатить денежную компенсацию за недостающие квадратные метры.
7. Не забудьте прописать в договоре и расходы на оформление договора в нотариате, и оформление документов в МБТИ после строительства. Помните, что компенсация за сносимое жилье включает все убытки, которые вам принес снос.
8. Ещё в договоре можно прописать условие, что, с разрешения застройщика, вы имеете право посещать стройку и наблюдать за тем, как строят ваш будущий дом.
После строительства ваш дом должен пройти рабочую государственную комиссию, далее экспертизу устойчивости дома. Если эти этапы пройдены успешно, дом должен пройти госприемку – сдачу дома в эксплуатацию.
Седьмое. После успешной госприемки к дому подключают обеспечивающие коммуникации, а вам останется пройти последний этап перед получением квартиры. Для этого застройщик готовит документы для нотариата и МБТИ и переоформляет каждую квартиру на собственников.
В общественной организации «Доступное право» (Ҳуқуқи дастрас) работает юридическая приемная по вопросам права на достаточное жилище. Здесь вам окажут бесплатную правовую помощь без сопровождения в судах.
Дни приема граждан с понедельника по пятницу. Офис организации находится по адресу г. Душанбе, проспект Рудаки 137, в здании «Точикматлубот», 5-й этаж, кабинет 520.
Контактный телефон +992 900 99 44 77, юрист приёмной Абдурахмон Шарипов.