Рауф Маҷидиён як ҷавони тоҷик аз Турсунзода 8 сол аст, ки дар ширкати хизматрасонии ипотекии Madison, дар Ню – Йорки Амрико фаъолият мекунад. Ширкати онҳо ба шаҳрвандони хориҷӣ барои харидани хона тариқи ипотека кӯмак мерасонад.
Рауф дар суҳбат бо Your.tj гуфт, ки чӣ тавр шаҳрвандони хориҷӣ, метавонанд дар Амрико хона бихаранд, барои онҳо чӣ гуна барномаҳо ва пешниҳодҳои муфид мавҷуданд ва чаро шарвандони хориҷӣ наметавонанд, бе ипотека хона бихаранд.
Рауф зодаи шаҳри Турсунзода аст. Ӯ моҳи июли соли 2009 ба ИМА рафта, ду соли аввал ба омӯзиши забони англисӣ пардохтааст. Ду сол дар LaGuardia Community College – и Ню – Йорк таҳсил карда, зинаи бакалавриро дар Brooklyn College идома додааст.
Ӯ соли 2015 ҳамчун ёрдамчӣ дар ширкати Madison Mortgage ба кор шурӯъ карда, баъди ду соли таҷриба соҳиби иҷозатномаи (литсензия) корманди расмии ширкат мешавад.
Ҳоло ӯ беш аз 5 сол аст, ки дар ин самт фаъолият дорад. Ширкати мазкур ба мизоҷон ипотека барои харидани хона медиҳад ва фаъолияти асосии Рауф маҳз пешниҳод ва бастани шартномаи ипотека бо мизиоҷон аст, ки дар байнашон шаҳрвандони хориҷӣ низ зиёданд. Тавре Рауф мегӯяд дар Амрико барои шаҳрвандони хориҷӣ дар масъалаи харидани хона барномаҳои махсус мавҷуданд, ки ба манфиати онҳост.
Барои шаҳрвандони хориҷӣ дар масъалаи хариди хона чӣ гуна барномаҳо амал мекунанд?
Шаҳрвандони хориҷӣ дар ИМА хонаро бо ду мақсад харида метавонанд: доимӣ зиндагӣ кардан ва харида ба иҷора додан.
Шаҳрвандони хориҷӣ тавассути барномамаҳои давлатӣ ва ғайридавлатӣ, ки онҳоро Programs for foreign nationals мегӯянд метавонанд соҳиби хона шаванд. Дар бонкҳои анъанавӣ барои ин гуна барномаҳо маблағ ҷудо карда намешавад. Шаҳрвандони хориҷӣ метавонанд ба бонкҳои шахсӣ муроҷиат намоянд.
Бо мақсади паст кардани сатҳи хавфи барнагардонидани маблағҳои бонк, барои шахсоне, ки “Грин карта” бурд кардаанд ё онҳое, ки иҷозаи кор дар Амрикоро доранд, фоизи минималии пешпардохт 3% аст, тавассути барномаҳои барои шаҳрвандони хориҷа бошад, пешпардохти минималӣ аз 20% оғоз меёбад.
Барои шаҳрвандони хориҷӣ барномаҳои махсуси давлатӣ Conventional Loan ва ғайридавлатӣ амал мекунанд, ки тавассути бонкҳо ба роҳ монда шудаанд. Ин барномаҳо имкон медиҳанд, ки онҳо барои харидани хона қарзҳои дарозмуддати ипотекӣ бигиранд.
Ғайр аз ин шаҳрвандони хориҷӣ метавонанд ба таври фосилавӣ ҳуҷҷатҳои худро омода карда, аз Амрико хона гиранд. Масалан, фарзандатон дар ИМА таҳсил мекунад ва шумо мехоҳед, ки барои сарфа кардан аз иҷорапулӣ ба ӯ хона бихаред. Дар ин ҳолат барномаҳое, ки барои фурӯши фосилавии хонаҳо ҳастанд, кӯмак мекунанд. Вале на ҳамаи бонкҳо ба ин розӣ мешаванд. Бархе аз бонкҳо “имзои тар”, яъне иштироки бевоситаи харидорро ҳангоми бастани шартномаи ипотека тақозо мекунанд.
Қисме аз ин барномаҳо виза ва иштироки ҳатмии шаҳрвандони хориҷиро ҳангоми харидани хона талаб мекунанд. Баъзеи онҳоро пурра дар сафоратхонаҳои ИМА ба анҷом расонидан мумкин аст. Фоизҳо вобаста ба даромади сармоягузорон аст. Яъне дар барномаҳои давлатӣ фоизҳои стандартии пешпардохт мавҷуд нест. Минималӣ 20% ва максималӣ 50% ҳисоб мешавад.
Барои ба таври фосилавӣ харидани хона дар Амрико кадом ҳуҷҷатҳо лозиманд?
Онҳое, ки мехоҳанд ба таври фосилавӣ, яъне берун аз Амрико истода аз ин кишвар хона бихаранд, ин ҳуҷатҳо лозиманд:
Шиносномаи хориҷӣ;
Маълумотнома оиди ҳисобҳои бонкӣ (На кам аз ду моҳи охир ба ҳисоб гирифта мешавад. Шаҳрванди хориҷӣ бояд манбаи даромадашро исбот карда тавонад. Маблағи меросӣ, маоши ҳармоҳа, пасандози бонкӣ ва ғ.);
Маълумотнома оиди маош ё ҷои даромади доимӣ (бояд исбот кард, ки шаҳрванди хориҷӣ даромади доимӣ дорад ва пас аз гирифтани қарзи ипотекӣ маблағи хонаро ҳар моҳ пардохт карда метавонад;
Пешпардохт ба андозаи то 50%.
Тарзи харидории хона барои шаҳрвандони хориҷии дар ИМА буда фарқ мекунад. Пеш аз ҳама ҳуҷҷатҳо бояд ба забони англисӣ тарҷума шуда бошанд. Аз ҳама ҳуҷҷати муҳим барои шаҳрвандони хориҷӣ ин тасдиқномаи иҷозати корӣ дар ИМА аст.
Шаҳрвандоне, ки тавассути Green Card омадаанд, ба таври автоматӣ соҳиби ин тасдиқнома мешаванд. Онҳое, ки визаи корӣ доранд, варзишгарон, табибон, олимон низ иҷозаи кор дар ИМА – ро доранд.
Ба мо лозим мешавад, инчунин, нусхаи виза, нусхаи шиноснома. Ин ҳуҷҷатҳо бояд ҳатман муҳлати зиёд дошта бошанд. Ҳуҷҷати дигар ин таърихи кор ва даромад. Мо бо истифода аз он муайян карда метавонем, ки шахс то чӣ андоза қодир аст маблағҳоро ба банк баргардонад.
Таърихи кории на кам аз ду сол ба ҳисоб гирифта мешавад, вале муҳим аст, ки шахс дар ин муддат дар як ҷо кор карда бошад.шаҳрванди хориҷие, ки тоза ба ИМА омадааст, беҳтараш дар ҳамон соҳае, ки пештар кор мекард, фаъолият намояд. Ин барои муайян кардани даромади доимӣ осон мешавад.
Як ҳуҷҷати зарурие, ки барои шаҳрвандони хориҷӣ дар Амрико мушкилӣ эҷод мекунад, ин “Credits history” (тарихи кредитҳо) аст. Дар системаи бонкҳои Амрико ин ҳуҷҷати муҳим барои мизоҷон ба ҳисоб меравад. Он рақами махсусест, ки ҳангоми гирифтани қарзҳои бонкӣ миқдори он, пардохтҳо ва қарзҳои боқимонда сабт мешаванд.
Тавассути ин рақам бонк муайян менамояд, ки мизоҷ то чӣ андоза бомасъулият аст ва қарзҳояшро саривақт бармегардонад. Ҳангоми дар ИМА тавассути ипотека хона харидани шаҳрвандон бояд сабти як соли охири қарзҳои бонкие, ки гирифтаанд ва пардохти саривақтии онҳо дар ин рақам бояд бошад. Мутаасифона аксари шаҳрвандони хориҷӣ ин гуна ҳуҷҷат надоранд.
Оё дар иёлатҳои гуногуни ИМА нархи хонаҳо аз ҳам фарқ мекунанд? Аз рӯи кадом афзалиятҳо нархҳо метавонанд тафовут дошта бошанд?
Дар иёлатҳои гуногуни Амрико нархи хонаҳо метавонад фарқ кунад. Боз аз ҷиҳати ҳаҷм ҳам метавонад фарқият дошта бошанд. Ҳавлиҳои хурдтар Single Family, ҳавлиҳое, ки ду оила метавонанд зиндагӣ кунанд Dipplex ва ҳавлиҳое ҳастанд, ки то чор оила метавонанд зинадгӣ кунанд Residense ном доранд. Ин гуна хонаҳоро метавонад як нафар харидорӣ кунад ва дар он то чор оиларо ҷой диҳад. Барои ҳар оила шароити рӯзгор ба тарзи алоҳидагӣ пешбинӣ шудааст.
Шарти дигари нархгузории хонаҳо дар ИМА аз сатҳу сифати таълим дар мактабҳо вобаста аст. Дар Амрико пеш аз харидории хона оилаҳои фарзанддор пеш аз ҳама ғами мактабхонии онҳоро мехӯранд. Масалан, худи ман дар шаҳри Вест – Ҳартфорд зиндагӣ мекунам. Ин ҷо мактабҳои хуб дорад ва аз ин ҷиҳат нархи хонаҳо қиматтар аст.
Дар ҳамсоягии мо шаҳри Ҳартфорд аст. Он шаҳри нисбатан калон буда, корхонаву офисҳои бисёр дорад ва аксари аҳолияш коргаронанд. Дар Ҳартфорд барои мактаб маблағи бисёр ҷудо намекунанд, барои ҳамин нархи хонаҳо он ҷо арзонтар аст.
Боз ин ки дар шаҳрҳое, мактабҳои машҳур доранд, андозҳояшон ҳам зиёдтар аст. Бо назардошти ҳамин ҷиҳатҳо дар шаҳри Вест – Ҳартфорд ҳавлиҳои миёна то 400 ҳазор доллар ва дар шаҳри ҳамсоя – Ҳартфорд қариб як баробар камтар – 200 – 220 ҳазор доллар нарх дошта метавонанд.
Дар Амрико хонаи шахсӣ доштан аз иҷоранишинӣ чӣ беҳбудиҳо дорад?
Агар нархи иҷорапулиро бо нархи хона муқоиса намоем, албатта харидани хона афзалтар аст. Мисол, як дӯсти самарқандии ман ду сол пеш бо 230 ҳазор доллар хона харид ва шаш моҳ пештар онро фурӯхтанӣ шуд. Дар ин вақт аллакай дар тамоми Амрико нархҳо боло рафтанд ва ӯ хонаашро бо 360 ҳазор доллар фурӯхт. Ин як ҷиҳати фоидаовари хонаи шахсӣ доштан. Бар замми ин дар хонаи худатон тамоман озод ҳастед.
Муҳлат ва шарту шароити ипотекаҳо чӣ гунаанд?
Муҳлати ипотекаҳои стандартӣ (Fixed mortgage) 30 сол аст. Чӣ қадар муҳлаташ кам бошад, пардохт ҳамон қадар зиёд, вале фоизҳо пасттар мешаванд. Аксарият ба муҳлати сисола мегиранд. Ин гуна ипотекаҳо фоизи ивазнашаванда доранд. Барои муҳлати кам бонк даромади мизоҷро ба назар мегирад.
Боз ипотекаҳое ҳастанд, ки муҳлати кӯтоҳ, вале фоизи ивазшаванда доранд, ки онҳоро “Adjustable rate” мегӯянд. Ба ин тарз шахсоне, хона мехаранд, ки зуд – зуд ҷойи кори худро иваз мекунанд. Вале панҷ соли аввал фоизҳо боло намешаванд.
Агар дар муҳлати пардохти ипотека ба хона аз офатҳои табиӣ зарар расад, ҷуброн мешавад?
Мо ҳар вақте ки ипотека медиҳем дар дохили шартнома пешниҳоди суғуртаи манзилро ҳам медиҳем. Агар мизоҷ онро қабул кард дар ҳолати аз офатҳои табиӣ зарар дидани манзил ширкатҳои суғуртавӣ ҷуброн мекунанд.
Шаҳрванди хориҷӣ дар давраи пардохти маблағи ипотека вафот кунад, боқимондаи қарзҳо чӣ гуна пардохт мешаванд?
Дар ИМА аксаран аллакай аз рӯзҳои аввали оиладоршавӣ васиятнома нависта мемонанд. Агар шаҳрванди хориҷӣ дар давоми муҳлати пардохти ипотека вафот кунад, мерос ва боқимондаи қарзҳояш ба шахси дар васиятнома зикршуда мегузарад.
Агар ба фарзандонаш васият карда бошаду онҳо дар ин вақт ба синни 18 нарасида бошанд ва ё умуман васиятнома нанавишта бошад, дар ин ҳолат суди оилавӣ онро ҳал мекунад. Лекин ҳеҷ вақт наметавонанд аз хона пеш кунанд.
Агар шаҳрванди хориҷӣ маблағи хонаро пурра пардохт кунад чӣ мушкилӣ ҳаст?
Агар шаҳрванди хориҷӣ маблағи хонаро пурра дошта бошад, дар ин ҳолат бояд манбаи онро исбот карда тавонанд.
Дар ИМА баъди ҳодисаҳои 11 – уми сентябри соли 2001 ин масъаларо ҷиддӣ мегиранд, зеро ҳамон вақт террористон пешакӣ бо пули нақд хона харида бдуаанд.
Ҳоло шаҳрвандони хориҷӣ танҳо баъди дар Амрико ҷамъ овардани маблағи зарурӣ ва исботи манбаи он метавонанд бо пули худ хона бихаранд. Вале ин кор қариб, ки номумкин аст. Агар ин миқдор маблағро дошта бошанд, метавонанд тариқи яке аз барномаҳои ипотека хона гиранд ва ҳисоби онро пеш аз муҳлат маҳкам кунанд.
Аз таҷрибаҳои худ дар кӯмак ба шаҳрвандони хориҷӣ барои харидани хона нақл кунед?
Мо ба ҳамватанон ҳам барои харидани хона кӯмак кардем. Ман барои 12 иёлот иҷозатнома (лицензия) дорам, ширкатамон бошад барои 24 иёлот дорад. Шахсан ба чандин нафар тоҷикистониён аз иёлотҳои Флорида, Ню – Ҷерси, Ню – Йорк, Пенсилвания, Каннектикул барои ёфтан ва харидани хона кӯмак кардам.
Ҳозир ронандагони мошинҳои боркаш аз ҳисоби ҳамватанони мо низ бисёр шудаанд. Барои онҳо хонаҳо аз шаҳрҳои дар сари роҳбуда қулай аст. Чанд нафар ғолибони Green Card – ро низ баъи ду соли кору зиндагияшон дар ИМА соҳиби хона кардем. Тоҷикон дар Амрико зиндагии хуб ёфта истодаанд.
Ба ҳамватаноне, ки мехоҳанд дар ИМА кору зиндагӣ дошта бошанд чӣ тавси додо метавонед?
Аксари шаҳрвандони хориҷӣ, аз ҷумла ҳамватанони мо аз сабаби надонистани ҳамин гуна имкониятҳо фикр мекунанд дар ИМА соҳиби хонаи шахсӣ шудан номумкин аст. Дуруст аст, ки бо сабаби таърихи корӣ ва рақами кредитӣ надоштанашон ду соли аввал мушкил аст, вале дар ин муддат имкон ҳаст, ки ин мушкилиҳоро ҳал намоянд. Тавсияи ман ин аст, ки агар мақсади хона харидан дошта бошанд, пешакӣ бо ҳамин гуна имкониятҳо шинос шаванд ва ба мо муроҷиат намоянд.
Шодмон Кенҷаев